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Deux nouvelles notions relatives à la construction

Vous devez obligatoirement demander un permis de construire dans le cas d'une construction neuve ou de travaux à réaliser sur un bâtiment existant, lorsque ceux-ci visent à changer la fonction de l'édifice (hangars transformés en logements par exemple), à transformer la surface ou le volume, et à créer des étages ou des surfaces supplémentaires. Le recours à un architecte permet normalement de simplifier les démarches et d'accélérer la procédure.

Le décret n°2011-2054 instauré le 1er mars 2012 a modifié les modalités de calcul des surfaces jusqu'alors en usage dans le droit de l'urbanisme. Et ce, en remplaçant deux surfaces de référence : la surface hors oeuvre brute (SHOB) et la surface hors oeuvre nette (SHON). Elles ont été remplacées par la "surface de plancher". Cette dernière ne prend en compte que la surface construite à l'intérieur des murs, ce qui permet au propriétaire de ne pas être pénalisé de vouloir une construction aux murs épais, mieux isolée et donc plus économe en énergie. En excluant les murs du calcul, la surface de plancher fait en outre gagner autant de surface habitable. Et offre plus de chances au constructeur d'éviter le seuil obligatoire de recours à un architecte si la construction excède 170m² .

Le décret a instauré également la notion "d'emprise au sol", une modalité de calcul qu'il faut ajouter à la surface de plancher afin de déterminer l'autorisation d'urbanisme applicable (permis de construire ou déclaration préalable, etc.) et la nécessité de recourir ou non à un architecte. L'emprise au sol correspond à l'ombre projetée au sol par le soleil lorsqu'il se trouve à la verticale du bâtiment.

Un décret pour modifier le décret

Avec l'emprise au sol, il faut maintenant prendre en compte pour un permis de construire certaines constructions comme les balcons ou les loggias, les garages, etc. Ce qui n'était pas le cas avec les anciennes références. Le seuil obligatoire de 170 m² se trouve alors plus vite atteint. L'Union des Maisons Françaises annonçait en mars 2012, au moment de l'instauration du décret, une hausse du nombre de recours à un architecte pour un permis de construire à 41 % des constructeurs contre 13 % à l'époque. Et effectivement la réforme de la surface de plancher a accru le nombre de projets de construction déposés avec la participation d'un architecte, alors qu'elle avait été conçue pour ne pas avoir d'effet à cet égard.

Ce qui a entraîné l'entrée en vigueur d'un deuxième décret le 7 mai 2012, afin de corriger cet effet non-voulu et de modifier le mode de calcul de l'emprise au sol. Le décret définit à présent l'emprise au sol comme correspondant "à la projection verticale du volume de la partie constitutive de surface de plancher", et seule celle-ci doit être intégrée dans le calcul du seuil des 170 m². Ce nouveau décret exempte par conséquent de recours à un architecte toutes les constructions closes ou non closes employées au stationnement de véhicules (garages) ou les auvents.